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放眼全球市場，如今很少有資產類別具有數據中心（IDC）這般全球影響力、增長曲線，以及巨大的投資吸引力。

從今年上半年全球160只市值超過20億美元的REITs的表現來看，有三只數據中心相關的REITs躋身表現最強勁的20強之列，這三只REITs平均總回報率約為14%，機構投資人扎堆其中。這樣的表現凸顯了數據中心資產在疫情下獨特的吸引力。

相較于歐美市場的日趨成熟，中國數據中心領域還才剛剛迎來它的“春秋時代”。伴隨著5G基建、物聯網、人工智能、工業互聯等產業的風起云涌，數據存儲需求呈現幾何倍數的增長，將數據中心推到投資的風口浪尖。

前所未有的爆發式增長，帶來了數據中心投資的井噴。而這個規模至少達到數千億元的巨大市場，對PE等投資機構來說，是否是一個嶄新的機會？

從全球市場的經驗來看，PE等機構投資者參與IDC投資的盛宴似乎還只是開始。

01 數據中心大爆發，本土PE機構動作多了起來

在中國市場上，數據中心作為“新基建”版圖中核心的一員，毫無疑問是今年資本市場最熱的事物之一，和它相關的股票也是火得一塌糊涂。

簡單而言，數據中心即是為了滿足信息化需求而構建的集數據存儲及數據計算于一體的信息基礎設施。國內大家常常稱之為IDC（Internet Data Center），而國外市場上，則更喜歡直接叫DC（Data Center）。

隨著個人移動和互聯網普及率的指數級增長，物聯網（IoT）、人工智能、5G和大數據的日益增長，信息越多，就越需要存儲，而云計算的日益普及，讓數據中心迎來了前所未有的需求增長。

根據中國 IDC 圈科智咨詢的報告顯示，2019年我國IDC業務市場規模超過1500 億元，預計到2022年將超過3200億元，同比增長28.8%。

事實上，從去年下半年開始，業內對數據中心的熱情已經日漸明顯，國內外云服務商的資本支出均開始提升。而隨著今年疫情的不期而至，線下活動受限，線上服務的業務量大幅提升，再加上國家“新基建”政策的助推，這更是進一步帶動了IDC投資的爆發式增長。

IDC投資熱潮之下，本土PE機構們的動作漸漸多了起來。

7月23日，中信產業基金（CPE）正式與萬國數據達成合作，雙方成立合資公司以承接北京通州的一個大型新數據中心項目。中信產業基金的相關實體將擁有42%的股權。據估計，該項目耗資約26億元人民幣（約合3.71億美元）。

這是本土PE機構直接涉足數據中心項目層面的案例之一，展現出PE機構在數據中心項目上深度介入的趨勢。

而就在一個月前，萬國數據剛剛完成了逾5億美元的新融資，其中高瓴資本掏出了4億美元入局，獲得萬國數據3.9%的股份。

同在7月底，全國首單IDC新型基礎設施ABS發行成功，這也是IDC領域的一個標志性事件。這單ABS是由另一家PE機構遠洋資本領銜，聯合遠洋集團、北京云泰數通互聯網科技有限公司發行，該筆ABS的基礎資產為云泰數通的IDC服務收費收益權，項目儲架規模為32億元人民幣，首期規模為11.06億元。

資本正攪動著數據中心這池活水，PE等大型機構投資者的身影開始在其間顯現。

整體來看，PE等投資機構對數據中心的投資主要分為兩種部分，一是對IDC服務商的股權投資，二是對數據中心資產的投資。

不過，與外資機構在中國及全球IDC投資領域的動作相比，顯然，本土投資機構還只能算是“菜鳥級”玩家。無論是在涉足的深入程度，還是投入的資金規模，外資機構都“彪悍”得多。

02 外資接連“掃貨”IDC服務商

從PE把握IDC行業投資機會的角度來看，最直接、簡單的投資策略便是投資領先的IDC服務商。

除了前述高瓴資本、中信產業基金外，諸如鼎暉投資、硅谷天堂、遠洋資本、天圖資本等本土PE機構也紛紛投資了一些IDC服務商。

服務商是整個IDC產業鏈中的關鍵一環。我國IDC市場格局以運營商數據中心為主，憑借其網絡帶寬和機房資源優勢，中國三大運營商市場份額占比約達65%；其次以第三方數據中心為主，近年來逐漸興起，主要為滿足核心城市的IDC需求，彌補供需缺口，具備一定的資源稀缺性壁壘，而提供第三方數據中心業務的主要是IDC服務商。國內主要的IDC服務商包括萬國數據、世紀互聯、光環新網、奧飛數據等等。

對PE機構而言，投資它們的邏輯非常簡單——這些企業的核心業務能夠直接受益于中國數據中心的快速增長，這讓它們具備了較好的成長性。這些IDC服務商的上市預期較為明確，而PE機構則便能從中獲利。

非常契合的是，IDC服務商的融資需求也非常旺盛。IDC行業屬于資本密集型行業，不僅數據中心的建設中，前期的工程基建、設備采購等需要大量的資金，同時，數據中心日常的運營管理也需要消耗大量的資金。尤其是眼下業務爆發式增長過程中，服務商們都在紛紛跑馬圈地，不斷新建、擴建、改建數據中心，對資金非常饑渴。

中金公司研究報告稱，IDC屬于資本密集型行業，在前期有高昂的資本支出，在IDC建成啟用之后通過逐步提高上架率來收回投資，據測算目前國內運營領先的IDC服務商投資的回收期約在5至6年，投資的IRR約在17-20%之間。

一家第三方數據中心服務商的高管認為，“現在才投資的PE機構已經算是進入得晚的了，這兩年投資機構在幾乎把這個行業翻了個遍，尤其是外資機構，一直很積極在尋找投資機會。”

不得不說，在中國資本市場上，外資是個神奇的物種。在很多領域，外資的行為頗有風向標意義。

在這兩年A股市場上，無論是抄底還是賣出，外資總能表現得先知先覺，甚至成為引導市場走勢的關鍵力量。而在房地產投資市場上，外資對商辦類核心物業的“掃貨”之舉更是令人咋舌。

而對IDC的投資，早在2013年IDC牌照申請重啟之時，外資便憑借其敏銳的投資嗅覺、前瞻的投資視角和豐富的投資經驗，開始關注和布局IDC領域的機會，外資機構不僅投資得早，而且出手不凡。

當然，首先被外資相中的也同樣是IDC服務商。

在國內IDC服務商中，萬國數據和世紀互聯是目前市場份額最大的兩家。而這兩家背后，都有和外資非常緊密的關系。

6月22日獲得高瓴資本4億美金投資的萬國數據（Global Data Solutions Limited），同時還獲得了ST Telemedia Global Data Centres （ST Telemedia）1.05億美元。

ST Telemedia是誰？實際上，ST Telemedia是全球知名投資機構新加坡淡馬錫旗下全資擁有的科技投資平臺。事實上，ST Telemedia從2014年開始便已經在萬國數據身上重磅下注，成為了后者的最大股東。萬國數據上市后，ST Telemedia仍然在不斷加持，而本次股權投資完成后，ST Telemedia將持股約34.2%。

值得一提的是，在去年，新加坡主權財富基金GIC也找到了萬國數據合作，雙方簽署了戰略合作協議，之后萬國數據在非一線城市的數據中心項目在施工完工后會將90%的項目股權出售給GIC，自身保留10%的的股份并承擔管理和運營服務。

GIC和淡馬錫是新加坡政府背景的投資平臺，資本實力雄厚。兩家機構都在全球IDC市場都異常活躍。

淡馬錫算是已經在中國市場上布局了一個戰略支點，而GIC對中國數據中心業務也一直非常感興趣的，它其實也非常著急，希望能找到了一個對中國IDC市場業務進行戰略布局的途徑。

最終GIC還是選擇了淡馬錫旗下的萬國數據合作，對它來說，這也是一個批量獲取中國數據中心資產的有效方式。

無獨有偶，也正是萬國數據發布融資消息的同一天，另一家在美國上市的IDC服務商世紀互聯集團也宣布獲得了新的投資。而這筆1.5億美元的投資來自于全球知名投資機構黑石集團。在認購完成后，黑石集團將成為世紀互聯最大的機構投資者之一。

世紀互聯的實際控制人并不是外資，但在過去多年它已經多次和外資展開深度聯姻。2016年時，世紀互聯便曾與美國華平投資集團達成了戰略合作，華平投資出資3億美元與其設立合資公司。

華平投資房地產業務合伙人吳凱盈公開提及了幾年前便開始投資數據中心的邏輯。“幾年前開始研究這個行業的時候，我們發現亞洲互聯網用戶數量已經是美國的六七倍左右。”吳凱盈稱。

國內另一家IDC服務商秦淮數據也在去年被外資機構貝恩資本收入囊中。

2019年5月，貝恩資本一舉以5.7億美元收購了秦淮數據，這是彼時中國數據中心行業歷史上單筆最大的私募融資。隨后不久，貝恩資本成立泛亞洲數據中心平臺，將秦淮數據和另一家IDC運營公司Bridge Data Centres合并。Bridge Data Centres自2017年開始就獲得貝恩資本投資。值得一提的是，近日有消息稱秦淮數據稱即將赴美上市，擬融資4億美元，估值可達30-40億美元。

種種跡象可以看出，外資機構在IDC服務商的投資上并不只是小大小鬧，而是大張旗鼓，其中又有很強的戰略布局意圖。

“IDC業務確實需要投入大量的資金，這并不是僅僅靠傳統的融資渠道就能解決的，整體來說還是外資機構更有實力，更大方，也更有長遠戰略規劃。”前述IDC服務商高管稱。

當然，外資想切入中國的數據中心業務，也不得不需要服務商這樣的支點。按照國內政策，增值電信業務對外資有嚴格的限制。因此，外資通過合作的服務商來參與是更為現實可行的方式，外資只是作為資產的持有者，而具體業務運營、牌照申請、銷售等則完全由本土的IDC服務商來負責。

03 投資數據中心資產，本土PE還只是小打小鬧

對IDC服務商的戰略布局，這也只是外資進入IDC領域的冰山一角，對這些擁有巨額資本的大型投資機構來說，IDC領域的投資機會遠不止于此。

數據中心作為一種快速崛起的新興另類資產，其良好穩定的投資回報，更是海外資本巨頭們的興趣所在。

近年來，在房地產行業，傳統商辦住宅在資本追逐下資產價值已連續多年走高，且由于基本面變化（如供應增多、人口結構變化以及電商對零售物業沖擊等），傳統類別資產的收益不確定性增大，吸引力開始下滑。投資者不得不積極尋找一些表現更好的新資產類別，而作為一種快速崛起的新興另類資產，數據中心吸引到了眾多投資者的眼光。

數據中心的顯著特征是投入資金規模大，一個大型數據中心的投資動輒超過十億元。而成熟的數據中心項目的收入主要來源于機柜的租金，它們的客戶往往是運營商、云服務商和IT服務商，以及大型企業等，租期較長。隨著數據中心上架率的提高，現金流入相對穩定，投資回報率也相對可觀，而且從中短期來看，隨著云上需求的持續增加，數據中心資產能保持較長期穩定的回報。這些屬性與大資本的偏好有著天然的契合之處。

從目前國內交易案例來看，數據中心資產層面收益率較高，平均資本化率在8%~10%的區間，遠高于傳統地產。從成熟市場的經驗來看，隨著資本的涌入，資本化率會逐漸下降，價值增長潛力巨大。（2）

因此，數據中心的這些特點使其成為機構投資者競相追逐的目標。

在中國市場上，在數據中心資產投資方面，無論是PE機構，還是保險資金等大型機構投資人仍然還只是探索階段。

一方面，數據中心的投資有著極高的資金門檻，另一方面又還有較高的技術門檻。僅有少量的投資機構開始深度介入到數據中心的設立、運營中。

國內PE機構投資于該類資產主要是通過夾層基金等方式參與，即通過債權投資的形式進行投資。諸如中信產業基金、鼎暉投資、朗姿韓亞資產管理公司等機構主要都是通過這種方式參與。數據中心只是這些夾層基金投資組合中的一部分，其對單個數據中心的投入規模也非常有限。

遠洋資本在2018戰略性并購了云泰數通，正式進入數字地產領域。目前云泰數通有4個數據中心。不過，這一定程度上市與房地產集團出身的，遠洋資本在這些項目的開發和運營中投入了多少資金，尚不清楚。

“PE基金（房地產基金）+IDC服務商”的結合，形成了互補性非常強的合作模式。IDC服務商可以專注負責項目開發、數據中心設計、運營維護、客戶開發，而房地產基金則主要是在資本和項目融資層面提供幫助。

外資機構則在中國市場獲取數據中心資產方面也表現更搶眼，它們無論是在資本實力，還是在市場嗅覺、投資經驗上，都較本土機構有著明顯的優勢。

去年年底，房地產私募基金管理公司基匯資（GAW Capital）宣布，與中金數據建立合資伙伴關系，旨在于中國收購開發和運營超大型數據中心項目資產包。中金數據也是一家IDC服務商。

基匯資本當時還透露稱將專門設立“數據中心基金”，專注于在中國物色IDC資產的投資機會。

盡管基匯資本對該數據中心基金的信息未能具體透露，但有消息稱當時其實已經設立并募集了“數據中心基金”，且該基金一期的資金規模已是中國數據中心投資領域迄今為止最大的行業基金之一，其投資人全部來自于全球頂尖的機構投資人。

這也反映出海外資本對于中國數據中心資產的濃厚興趣。其實就在基匯資本進軍中國IDC市場時，其他一些海外資本也聯手各路IDC服務商不斷涌入國內IDC市場。

騰龍數據2019年11月28日召開了一個發布會，完成了A輪融資，牽頭的是摩根士丹利，對外稱簽約金額達到260億元。當然，據《亞洲另類投資》了解，這其中有部分融資是債權性質的。

總部位于中國香港的IDC服務商朝亞控股（Chayora Holdings Limited）此前也從投資者Actis亞洲房地產基金獲得了1.8億美元的投資，積極發展其在天津等地的數據中心項目。

全球知名的房地產及數據中心投資機構新加坡吉寶企業(Keppel Corp)，也一直在尋找著進軍數據中心業務的機遇。今年7月，它終于邁出了實質性的一步，通過旗下的首峰投資（Alpha Investment Partners)，投資15億元在廣東惠州新建一大型數據中心。這是其在中國內地的第一個數據中心。首峰投資在2016年就專門設立了一只專注于數據中心投資的首峰數據中心基金（Alpha Data Centre Fund）。

04 海外市場上，數據中心早已是PE巨頭的大餐

不僅在中國市場縱橫捭闔，從全球IDC市場上來看，這些外資機構更是舉足輕重的“大玩家”。歐美IDC業務的發展領先于中國市場，我們也能籍此看到海外投資機構是如何深度參與IDC投資的。

在全球數據中心領域有家名為Digital Realty的房地產投資信托基金，其北美、歐洲、東南亞和澳大利亞等 30多個不同的市場運營數據中心，市場份額在全球排名第二。成立于2000年的Digital Realty是全球數據中心領域當之無愧的佼佼者，而它與PE機構就有著非常深厚的淵源。

Digital Realty最初并不是一家獨立的機構，而是在GI Partners擁有的數據中心和辦公樓的投資組合基礎上建立的。在2000年的互聯網泡沫破滅時期，通過收購廉價的數據中心，該資產組合而得到了加強。在2004年，GI Partners將這些資產組合剝離出來創建了Digital Realty公司，并在公開市場進行交易。Digital Realty首任CEO Michael Foust當年就曾是GI Partners的董事總經理。

GI Partners是美國舊金山的一個PE機構，目前的投資業務主要分為三個領域，私募股權、房地產和數據基礎設施（data infrastructure）。目前其募集的資本總額超過200億美金。

數據中心已經成為了很多頂級PE機構的資產組合中重要的資產類別。為了能夠在這一新興的市場上占得先機，很多PE機構已經將對數據中心的布局上升到了戰略層面。

2019年，全球知名房地產投資機構柯羅尼資本（Colony Capital）與Digital Bridge成立了Digital Colony Partners，以此作為數字基礎設施投資的專門平臺，并且其很快募集到了40億美元的資金來進行投資。

而眼下，Digital Colony又正在尋求高達60億美元的新資金，旨在進一步投資全球范圍內的通信基礎設施建設與擴張。

柯羅尼資本是投資機構在數字地產領域進行積極布局的典型代表。兩年前，包括IDC在內的數字地產在它的資產組合中只占到2%，但是到2019年年末，這一比例已經顯著提升到了30%，而到今年年中時，這一比例已經超過40%，其在數字地產方面的投資力度可見一斑。

另一家投資巨頭KKR也在數據中心業務上展示出了它的雄心勃勃。

今年6月，KKR與IDC服務商Zenium的原CEO合作，在歐洲創建了一個專門的數據中心業務平臺Global Technical Realty（GTR）。GTR的策略可能既包括地面開發，也包括有選擇地收購歐洲規模較小的數據中心運營商。KKR在這個平臺中出資10億美元，資金主要來自其第三只全球基礎設施基金。此外，KKR還將提供15億美元的融資支持。

另一家全球頂級的投資機構加拿大布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management），在今年年初募集了一個200億美元的第4期基金設施基金，其中投資的重點方向便是數字中心。

一個行業并購交易的活躍程度，往往是衡量這個行業對資本吸引力的直觀體現。與房地產行業的并購潮一樣，數據中心領域在過去一年中出現了多起重量級的并購案，也充分說明資本正在進一步涌入，并驅動著這個行業的繁榮，而PE機構也是掀起這些并購浪潮的關鍵角色。

2019年年初，Brookfield以11億美元的價格收購了AT＆T的數據中心資產組合，拉開了這一年度并購交易的序幕。

去年一年，全球知名市場研究機構Synergy Research Group跟蹤到了105 筆交易，這一數字，比2018年增長了50%以上，是2017年的2倍還多，也是2016年的4倍。而且，其中80%以上的數據中心資產的并購交易都是由PE參與的，相較2019年增長了50%還要多，這一趨勢從2018年起便明顯顯現。

由此可見，全球市場上PE機構幾乎完全主導了數據中心的并購交易。可以預知的是，隨著中國IDC行業的快速發展，擴張和兼并也很快將成為這一領域的常態。

05 大型LP如何切入IDC投資領域？

如今，世界上的所有的大型LP現在都清楚什么是數字基礎設施，而且這是他們非常希望擁有的資產類別。

對于主權財富基金、養老金、保險資金等大型LP來說，它們的偏好并不是將資金投入到傳統的基金中，而是更喜歡直接參與到這種資產的直接投資。畢竟這類資產的標的金額大，也能匹配大型機構投資人的偏好。正如前文所述，近年來新加坡主權財富基金GIC在全球范圍內都在積極開發或收購數據中心項目，動作頻頻，出手闊綽。

中國本土的大型LP也同樣在積極尋求這一領域的投資機會，當然，這對它們來說依然是個新興的事物。

險資人士介紹，目前國內保險資金在IDC投資方面主要有幾種模式：

一是保險公司通過債權投資計劃間接投資于數據中心項目；二是通過投資PE機構的夾層基金參與，PE機構所管理的夾層基金資產組合中配置部分數據中心項目；三是已經處于成熟運營期的項目，由險資直接收購項目資產，由此險資也能直接能獲取當期收益；四是保險公司有戰略客戶資源的，直接參與定制數據中心的業務。

事實上，去年開始，保險資本已經在積極的關注數據中心的投資機會，今年受疫情影響，項目推進和資金的籌集還是受到了一定的影響。

而由于這類業務也屬于探索期，保險資金主要還是以債權投資等更穩健的方式進行投資，如新華保險上半年便以債權投資的方式參與了某數據中心項目的投資。因此，整體而言，保險資金的確已經在積極地進行布局，但目前尚未出現具有標桿意義的項目。

事實上，對大型LP來說，數據中心作為一個新興的另類資產，不僅是一個巨大的機遇，同時也有著重重的挑戰。比如：

投資者尚未看到完整的市場周期數據，這意味著，投資者在這一領域的投資暫時會缺乏可參考性；

此外，該行業的資本密集型性質是許多投資者進入的一大障礙，只有少數投資者能夠可以單獨參與一些項目和資產包；

而在那些核心地區的高質量數據中心資產和站點由于供給有限而變得非常稀缺，隨著資本的涌入，數據中心投資開始人滿為患，競爭將十分激烈。

而反過來說，對于那些并不是那么超大的機構投資人來說，要想進行直接投資的門檻還是顯得太高，尤其是對于單個項目就得投資數十億，而大部分的機構單筆投資額度還只有區區幾千萬美元。因此，投資到數據中心的基金倒成為了更可行的選擇，市場上也有一些PE機構敏銳的發掘到了投資人的這一需求。

06 專注IDC投資策略的機構迎來機遇？

在美國市場上，除了那些傳統的大型投資機構繼續擴充在數據中心領域的展現外，市場上也出現了一些專門聚焦于DC投資策略的新興PE機構，比如IPI Data Center Partners，Iron Point Partners and Iconiq Capital 聯合體就從Maine Public Empoyees’Retirement System募集到了第二只基金。

總部位于華盛頓的新興投資機構Black Chamber Real Estate也在募集一只5億美金的基金，專門用于投資IDC投資。

普遍來看，這些新機構的基金規模都還說不上大，但至少已經在市場上得以立足。

而在國內，近兩年也有一些專注或重點從事數據中心投資的投資機構開始出現。

北京國信中數投資管理有限公司（簡稱“國信中數”）便是在積極布局數據中心投資業務的機構之一。國信中數在對外宣傳中一直強調其是國家信息中心旗下的投資機構。

國信中數官網介紹，公司于2019年3月15日在北京注冊成立，專注于大數據、人工智能、區塊鏈、云計算和5G等領域的投資機會，成立一年來累計管理資金規模16.62億元人民幣。

不久前，國信中數稱將與民營鋼企沙鋼集團發起數據中心產業投資基金項目，共同設立上海沙鋼國信大數據母基金，一期基金規模為50億元。

新浪財經獲取了一份上述國信中數與沙鋼集團擬共同設立的上海沙鋼國信大數據母基金（一期）在今年4月份的資金募集說明書。

募集說明書顯示，該基金的募資規模為50億，國信中數為基金管理人，國信中數、沙鋼集團及管理團隊共同設立上海國信沙鋼股權投資合伙企業（有限合伙）為基金GP，募集對象為大型金融集團、上市公司、政府產業基金、FOF及其他金融機構。該基金擬投資的項目有三個：上海、杭州、海南。（3）

另一家新興的投資機構信金投資控股有限公司（簡稱“信金控股”），也將目標瞄向了數據中心投資業務。

信金控股官網稱，其是中信集團牽頭設立的另類投資平臺。不過我們未能在工商注冊系統中查詢到該機構的詳細信息。信金控股董事長胡斌為原中信建投證券執委會委員。

信金控股專門設立了IDC產業基金，首期基金規模為5億美元和人民幣20億。信金IDC產業基金的投資標的將以綠地項目為主，成熟項目為輔，單一項目體量在1億美元左右。

信金控股一位高管稱：“我們IDC的開發基金是5+2的模式。開發持有五年，通過發REITs或設立IPO的模式退出。在LP層面我們的IRR要達到15%。”